등기부등본에서 위험한 집을 찾는 방법｜전세·월세 계약 전 꼭 확인해야 할 것

전세나 월세 집을 구할 때 내부 상태만큼 중요한 것이 있습니다.

바로 등기부등본(등기사항증명서)입니다.

집이 마음에 들어 계약하려고 하는데 등기부등본을 열어보니 이런 단어가 적혀 있을 수 있습니다.

근저당권설정

압류

가압류

가처분

신탁

임의경매개시결정

부동산에 익숙하지 않은 사람이라면 무슨 뜻인지 알기 어렵습니다.

하지만 이런 권리관계를 제대로 확인하지 않고 전세계약을 체결하면 최악의 경우 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금의 일부 또는 전부를 돌려받지 못할 수도 있습니다.

그렇다고 등기부등본에 근저당이 하나 있다고 무조건 위험한 집인 것도 아닙니다.

중요한 것은

집의 가치가 얼마인지

나보다 먼저 돈을 받아갈 권리가 얼마나 있는지

내 보증금까지 안전하게 회수할 여력이 있는지

를 종합해서 판단하는 것입니다.

이번 글에서는 등기부등본에서 위험한 집을 찾는 방법을 갑구·을구를 기준으로 하나씩 살펴보겠습니다.

등기부등본은 크게 세 부분으로 나뉜다

등기부등본을 처음 보면 내용이 복잡해 보이지만 세 부분만 구분하면 훨씬 쉽습니다.

구분	주로 확인하는 내용	핵심 질문
표제부	건물의 표시	내가 계약하려는 집이 맞나?
갑구	소유권에 관한 사항	집주인이 누구이며 소유권에 문제가 없나?
을구	소유권 외 권리	은행 대출이나 전세권 등이 얼마나 있나?

세입자라면 특히 갑구와 을구를 자세히 봐야 합니다.

쉽게 기억하면

갑구 = 집주인과 소유권 문제

을구 = 이 집에 잡혀 있는 각종 권리

라고 생각하면 됩니다.

첫 번째｜계약 상대방과 등기부상 소유자가 같은지 확인한다

가장 먼저 확인할 것은 의외로 단순합니다.

계약하려는 사람이 실제 집주인이 맞는가?

등기부등본 갑구의 마지막 소유권이전 내용을 보면 현재 소유자를 확인할 수 있습니다.

예를 들어 갑구에

소유자 : 김철수

라고 되어 있는데 계약서의 임대인은

임대인 : 박영희

라면 바로 계약해서는 안 됩니다.

대리인이 계약하는 경우라면 적법한 위임 여부와 관련 서류 등을 추가로 확인해야 합니다.

또한 계약 상대방의 신분증과 등기부상 소유자의 인적사항을 대조하는 것이 기본입니다.

두 번째｜근저당권이 얼마나 설정되어 있는지 본다

전세계약에서 가장 많이 확인하는 부분입니다.

을구에 다음과 같이 적혀 있다고 해보겠습니다.

근저당권설정

채권최고액 : 240,000,000원
채무자 : 김철수
근저당권자 : OO은행

이 집에는 은행의 근저당권이 설정되어 있다는 의미입니다.

여기서 사람들이 흔히 하는 실수가 있습니다.

“집주인이 은행에서 2억4천만원 빌렸구나.”

정확히는 그렇지 않습니다.

등기부에 표시되는 것은 일반적으로 실제 대출잔액이 아니라 채권최고액입니다.

채권최고액은 금융기관이 담보로 확보해 놓은 한도이기 때문에 실제 대출금과 다를 수 있습니다.

실무에서는 금융기관이 실제 대출금보다 높은 금액을 채권최고액으로 설정하는 경우가 일반적입니다.

은행권 주택담보대출의 경우 실제 대출금의 약 120% 수준으로 채권최고액을 설정하는 경우가 많습니다.

예를 들어 실제 대출금이 2억원이라면 채권최고액이 약 2억4,000만원으로 등기될 수 있습니다.

따라서 등기부등본에 채권최고액이 2억4,000만원이라고 적혀 있다고 해서 현재 집주인이 은행에 2억4,000만원의 빚을 지고 있다는 의미는 아닙니다.

다만 금융기관이나 대출상품 등에 따라 설정 비율이 달라질 수 있으므로 채권최고액/1.2를 현재 대출잔액이라고 단정해서도 안됩니다.

대출을 일부 상환했다면 현재 잔액은 최초 대출액보다 더 줄어들었을 수도 있습니다.

근저당이 있다고 무조건 위험한 집은 아니다

예를 들어 시세가 10억원인 아파트에 은행 근저당 채권최고액이 1억원 설정되어 있다고 해보겠습니다.

세입자의 전세보증금이 2억원이라면 단순하게

근저당 1억원 + 보증금 2억원 = 3억원

입니다.

집값 10억원에 비하면 상당한 여유가 있습니다.

반면 시세 4억원인 집인데

근저당 채권최고액 2억5천만원

이고 새로 들어갈 세입자의 보증금이

2억원

이라면 어떨까요?

단순 합계만 해도

4억5천만원

입니다.

집의 시세보다 많습니다.

게다가 실제 경매에서는 시세 그대로 매각된다는 보장도 없습니다.

따라서 이런 집은 훨씬 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

세입자에게 중요한 것은 ‘선순위 권리 + 내 보증금’

전세 안전성을 볼 때 아주 유용한 사고방식입니다.

선순위 권리 + 내 보증금 ≤ 집을 실제로 처분했을 때 회수 가능한 가치인가?

를 보는 것입니다.

예를 들어 시세 5억원인 주택을 생각해보겠습니다.

은행 근저당 채권최고액이 2억원이고 내가 들어갈 전세보증금이 2억5천만원이라면

2억원 + 2억5천만원 = 4억5천만원

입니다.

시세의 90%에 해당합니다.

표면적으로는 집값보다 낮지만 결코 여유롭다고 할 수 없습니다.

집이 경매로 넘어가 4억원에 낙찰된다면 단순 계산부터 문제가 생기기 때문입니다.

그래서 전세 안전성을 판단할 때는 현재 매매 호가만 보고 계산해서는 안 됩니다.

실거래가와 주변 유사주택 가격, 보수적인 처분가치를 함께 보는 것이 중요합니다.

세 번째｜압류가 있다면 주의한다

갑구에서 특히 눈여겨봐야 할 단어가 있습니다.

압류

입니다.

압류는 채권자가 강제집행을 위해 해당 부동산을 처분하지 못하도록 확보해놓는 등의 상황에서 나타날 수 있습니다.

특히 국가나 지방자치단체 등의 압류가 있다면 집주인의 세금 체납 등이 관련되어 있을 수도 있습니다.

따라서 갑구에 압류가 있는 집이라면

“등기만 되어 있을 뿐이니까 괜찮겠지.”

라고 가볍게 생각해서는 안 됩니다.

왜 압류됐는지, 현재 채무관계가 해결됐는지, 말소될 예정인지 등을 확인해야 합니다.

확인할 것	확인 방법
누가 압류했는가?	등기부 갑구의 압류권자 확인
왜 압류됐는가?	등기원인·권리자 확인 + 임대인에게 증빙 요구
세금 체납 때문인가?	국세·지방세 납세증명서 등 확인
미납국세가 있는가?	요건 충족 시 세무서 미납국세 열람제도 활용
이미 해결됐다는 게 사실인가?	납부·상환 관련 증빙 확인
압류가 실제 해제됐는가?	최신 등기부를 다시 발급해 말소 확인
앞으로 말소한다는 것인가?	말소 조건·시기 확인, 말만 믿고 계약하지 않기

가능하다면 문제가 해결되고 등기에서 실제 말소된 것을 확인한 뒤 계약하는 편이 안전합니다.

네 번째｜가압류도 그냥 넘기면 안 된다

갑구에는 가압류가 나타날 수도 있습니다.

가압류는 쉽게 말해 채권자가 향후 강제집행을 대비해 채무자의 재산을 미리 확보해두는 보전처분입니다.

예를 들어 집주인이 누군가에게 큰돈을 갚지 못해 분쟁 중이고 채권자가 해당 주택을 가압류했다고 생각해볼 수 있습니다.

이것은 적어도

“집주인의 채무관계에 문제가 발생했을 가능성이 있다.”

는 신호입니다.

따라서 가압류가 있는 집은 단순히 근저당이 있는 집보다 더 신중하게 접근하는 것이 좋습니다.

특히 가압류 금액과 원인, 다른 채무관계까지 함께 확인할 필요가 있습니다.

다섯 번째｜경매개시결정이 있다면 매우 주의해야 한다

등기부에서 특히 강한 경고 신호 중 하나입니다.

강제경매개시결정

임의경매개시결정

같은 문구가 있다면 해당 부동산에 이미 경매절차가 시작됐다는 의미입니다.

이런 집에 새롭게 전세보증금을 넣는 것은 일반적인 전세계약과 위험 수준이 완전히 다릅니다.

예를 들어 기존 은행대출을 갚지 못해 금융기관이 담보권을 실행하면서 임의경매가 개시됐다면 이미 집주인의 채무상환에 문제가 발생한 것입니다.

따라서 일반 세입자라면 경매개시결정이 등기된 주택은 특별한 사정과 충분한 법률검토 없이 계약하지 않는 것이 안전합니다.

여섯 번째｜신탁등기가 있다면 반드시 구조를 확인한다

등기부를 볼 때 초보자가 놓치기 쉬운 것이 신탁등기입니다.

부동산을 신탁회사에 신탁하면 등기부상 소유권이 수탁자(신탁회사)에게 이전되는 구조가 나타날 수 있습니다.

따라서 원래 집주인처럼 보이는 사람이

“내 집이니까 나하고 전세계약하면 됩니다.”

라고 하더라도 그대로 계약해서는 안 됩니다.

신탁등기가 있다면 등기부뿐 아니라 신탁원부 등 관련 내용을 확인해 누가 임대차계약을 체결할 권한을 가지고 있는지 확인해야 합니다.

신탁 부동산은 일반적인 개인소유 주택과 권리관계가 다를 수 있기 때문에 구조를 정확히 이해하지 못했다면 전문가나 보증기관 등에 확인한 후 진행하는 것이 안전합니다.

참고로 법령상 임대차 정보 제공과 관련한 등기기록의 권리자 범위에도 신탁등기의 수탁자, 근저당권자, 가등기권리자, 압류채권자, 경매개시결정 채권자 등이 명시되어 있습니다.

일곱 번째｜가등기도 주의해야 한다

갑구에서

소유권이전청구권가등기

같은 문구를 발견할 수도 있습니다.

가등기는 장래에 본등기를 하기 위한 순위를 확보하는 기능을 할 수 있기 때문에 무시해서는 안 됩니다.

특히 선순위 가등기가 존재한다면 이후 본등기가 이루어졌을 때 임차인의 권리에 영향을 미칠 가능성을 검토해야 합니다.

따라서 가등기가 있는 주택은

가등기의 원인

권리자

등기 순위

향후 본등기 가능성

을 확인해야 합니다.

일반 세입자가 혼자 판단하기 어려운 영역이므로 선순위 가등기가 존재한다면 계약을 서두르지 않는 것이 좋습니다.

여덟 번째｜전세권이 이미 설정되어 있는지도 확인한다

을구에는 근저당권만 있는 것이 아닙니다.

기존 세입자의 전세권이 설정되어 있을 수도 있습니다.

예를 들어

전세금 2억원
전세권자 박OO

라는 전세권설정등기가 남아 있다면 기존 전세권 관계가 아직 등기상 존재한다는 뜻입니다.

집주인이

“기존 세입자는 곧 나가니까 신경 안 써도 됩니다.”

라고 말하는 것만 믿지 말고 기존 권리가 어떻게 정리되는지 확인해야 합니다.

특히 새로운 보증금을 기존 세입자의 보증금 반환에 사용하는 구조라면 잔금일의 권리 말소와 입주 절차를 더 꼼꼼하게 확인할 필요가 있습니다.

아홉 번째｜등기 순위를 확인한다

등기부에서 금액만큼 중요한 것이 언제 설정되었느냐입니다.

부동산 권리관계에서는 권리의 선후관계가 매우 중요하기 때문입니다.

예를 들어

2022년 은행 근저당 설정

↓

2026년 내가 전세계약

이라면 기존 근저당이 나보다 앞선 권리가 될 수 있습니다.

반대로 기존 근저당을 잔금과 동시에 전액 상환하고 말소하는 조건으로 계약하는 경우라면 구조가 달라질 수 있습니다.

따라서

“근저당이 얼마냐?”

만 볼 것이 아니라

“그 근저당이 언제 설정됐고 내 권리보다 앞서는가?”

까지 확인해야 합니다.

등기부의 ‘빨간 줄’만 보면 될까?

등기부등본을 보다 보면 과거 등기사항에 취소선이 그어진 것을 볼 수 있습니다.

이것은 일반적으로 해당 등기가 말소되어 현재 효력이 없는 상태임을 나타냅니다.

예를 들어 과거에 2억원의 근저당이 있었지만 말소됐다면 현재 살아 있는 근저당과 동일하게 볼 필요는 없습니다.

하지만 과거 등기내역이 의미가 없는 것은 아닙니다.

짧은 기간 동안

근저당 설정 → 말소 → 다시 설정

가압류 → 말소 → 또 다른 가압류

등이 반복되어 있다면 집주인의 과거 자금상황이나 권리관계를 추가로 살펴볼 단서가 될 수 있습니다.

현재 살아 있는 권리와 과거 말소된 권리를 구분해서 보는 것이 중요합니다.

열 번째｜다가구주택은 등기부만 봐서는 부족하다

이 부분은 전세계약에서 특히 중요합니다.

아파트처럼 한 세대가 독립적으로 등기된 집과 다가구주택은 다르게 봐야 합니다.

다가구주택은 여러 세입자가 살더라도 건물 전체가 하나의 소유권으로 등기되어 있을 수 있습니다.

따라서 내 등기부만 보고

“근저당이 별로 없네. 안전하겠다.”

라고 판단하면 위험할 수 있습니다.

이미 먼저 들어와 있는 다른 세입자들의 선순위 임차보증금이 존재할 수 있기 때문입니다.

따라서 다가구 전세라면

등기부상 근저당뿐 아니라 기존 세입자들의 선순위 임차보증금과 확정일자 등 임대차 현황까지 별도로 확인해야 합니다.

다가구주택과 다세대주택, 등기부는 어떻게 다를까?

구분	다가구주택	다세대주택
등기 방식	건물 전체가 하나로 등기	호실별로 구분등기
소유권	건물 전체에 하나의 소유권	101호·201호 등 호실별 소유권 존재
호실별 소유자	별도로 존재하지 않음	서로 다른 소유자일 수 있음
등기부 확인	건물 전체의 등기부 확인	내가 계약할 해당 호실 등기부 확인
근저당권	건물 전체에 설정될 수 있음	각 호실별로 설정될 수 있음
기존 세입자 보증금	일반적인 임대차라면 등기부에 표시되지 않음	일반적인 임대차라면 역시 등기부에 표시되지 않음
전세권 설정 시	전세권이 등기부에 표시될 수 있음	전세권이 해당 호실 등기부에 표시될 수 있음
전세계약 시 핵심	다른 세입자의 선순위 보증금까지 별도로 확인	주로 계약할 호실의 권리관계를 중심으로 확인
주의할 점	등기부가 깨끗해 보여도 선순위 임차보증금이 많이 숨어 있을 수 있음	해당 호실의 근저당·압류 등 확인이 상대적으로 용이

등기부에 아무 문제 없으면 100% 안전할까?

아닙니다.

이것이 이 글에서 가장 중요한 부분 중 하나입니다.

등기부등본은 부동산의 권리관계를 확인하는 핵심 자료지만 등기부만으로 모든 위험을 확인할 수 있는 것은 아닙니다.

대표적인 것이 임대인의 세금 문제와 다른 임차인의 보증금입니다.

현행 주택임대차보호법은 임대차계약을 체결할 때 임대인이 임차인에게 해당 주택의 확정일자·차임·보증금 등의 정보와 국세·지방세 납세증명서를 제시하도록 규정하고 있습니다.

일정한 경우 임대인이 미납세금 열람에 동의하는 방법 등으로 갈음할 수도 있습니다.

즉 전세계약을 할 때

“등기부 깨끗함 = 무조건 안전”

이라고 생각해서는 안 됩니다.

등기부에서 위험신호를 발견하는 체크리스트

실제로 등기부를 받았다면 아래 순서대로 확인하면 편합니다.

확인항목	위험신호
소유자	계약 상대방과 등기부 소유자가 다름
근저당	집값 대비 선순위 채권이 과도함
압류	세금·채무 문제 가능성
가압류	채무분쟁 가능성
가처분	소유권 등에 관한 분쟁 가능성
경매개시결정	이미 경매절차가 진행 중
신탁등기	임대 권한을 별도로 확인해야 함
가등기	향후 소유권 변동 가능성 검토 필요
기존 전세권	기존 권리가 정리되는지 확인
반복적인 권리설정	집주인의 자금사정 추가 확인 필요

특히 압류·가압류·경매개시결정·선순위 가등기·신탁처럼 일반인이 권리관계를 정확하게 판단하기 어려운 등기가 있다면 계약부터 하고 나중에 알아보는 방식은 피하는 것이 좋습니다.

전세계약이라면 등기부를 언제 확인해야 할까?

한 번만 확인하면 부족합니다.

① 계약하기 직전

계약 상대방이 실제 소유자인지, 기존 근저당·압류 등이 있는지 확인합니다.

② 잔금 보내기 직전

계약 이후 새로운 근저당이나 압류 등이 들어왔는지 등기부를 다시 발급해 확인하는 것이 좋습니다.

계약일부터 잔금일까지 몇 주가 걸린다면 그 사이 권리관계가 바뀔 수 있기 때문입니다.

③ 입주 후에도 필요하면 확인

계약 이후에도 필요한 경우 등기사항 변동 여부를 확인하는 것이 좋습니다.

특히 임차인은 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 주택임대차보호법상 대항력과 관련된 중요한 요건을 갖추게 되며, 법은 그 다음 날부터 제3자에 대한 효력이 생기도록 규정하고 있습니다.

따라서 잔금·입주·전입신고 시점의 권리관계 관리가 중요합니다.

확정일자도 받아야 한다

등기부를 확인했다고 끝이 아닙니다.

전세보증금을 보호하려면 전입신고와 확정일자 등 임차인 보호요건도 챙겨야 합니다.

전세사기피해자법에서도 임차인의 보호와 관련해 주택의 인도와 주민등록, 확정일자를 중요한 요소로 규정하고 있습니다.

따라서 일반적인 주택임대차라면 가능한 한 신속하게

잔금 지급

→ 주택 인도

→ 전입신고

→ 확정일자 확보

등 필요한 절차를 진행하는 것이 좋습니다.

‘근저당 말소 조건’이면 안전할까?

실무에서 자주 등장합니다.

등기부를 보니 근저당이 3억원 있는데 집주인이나 중개사가 이렇게 말합니다.

“걱정하지 마세요. 세입자 잔금 받아서 대출 갚고 근저당 말소할 겁니다.”

가능한 거래구조이기는 하지만 말만 믿고 잔금을 보내서는 안 됩니다.

계약서에 근저당 말소 조건을 명확히 정하고 잔금일에 실제 대출상환과 말소 관련 절차가 진행되는지 확인하는 것이 중요합니다.

특히 거액의 보증금이 걸려 있다면 법무사·금융기관 등을 통해 말소 절차를 함께 확인하는 방법도 고려할 수 있습니다.

계약서 특약도 활용하자

등기부가 계약 당시 깨끗하더라도 잔금 전까지 새로운 담보권이 설정될 가능성을 생각해야 합니다.

따라서 계약서에 상황에 맞게

임대인은 잔금 지급 및 임차인의 대항력 취득에 필요한 절차가 완료될 때까지 새로운 근저당권·전세권 등 임차인의 보증금 회수에 영향을 미치는 권리를 설정하지 않는다.

같은 취지의 특약을 검토할 수 있습니다.

기존 근저당을 말소하기로 했다면

잔금 지급과 동시에 기존 근저당권을 상환·말소하기로 한다.

는 내용도 구체적으로 정하는 것이 좋습니다.

다만 특약이 있다고 해서 제3자에 대한 권리관계가 자동으로 해결되는 것은 아니므로 등기 확인과 임차인 보호절차를 대신하는 수단으로 생각해서는 안 됩니다.

위험한 집인지 판단하는 가장 쉬운 순서

처음 등기부등본을 보는 사람이라면 다음 순서만 기억해도 상당히 도움이 됩니다.

STEP 1. 표제부

내가 계약하려는 주소·동·호수가 맞는지 확인

STEP 2. 갑구

실제 소유자가 누구인지 확인

STEP 3. 갑구

압류·가압류·가처분·경매·가등기가 있는지 확인

STEP 4. 을구

근저당·전세권 등 기존 권리를 확인

STEP 5. 금액 계산

선순위 권리 + 선순위 보증금 + 내 보증금과 집의 보수적인 가치를 비교

STEP 6. 등기부 밖의 정보 확인

선순위 임차인·임대인 세금체납 등 확인

STEP 7. 잔금 직전 등기부 재확인

계약 후 새 권리가 설정되지 않았는지 확인

이 순서로 보면 됩니다.

자주 묻는 질문

Q. 근저당이 있으면 무조건 계약하면 안 되나요?

아닙니다. 주택에 근저당이 설정되어 있는 것 자체만으로 위험한 집이라고 단정할 수 없습니다. 중요한 것은 주택가치 대비 선순위 채권과 내 보증금의 규모입니다.

Q. 채권최고액이 실제 대출금인가요?

아닙니다. 등기부의 채권최고액과 현재 실제 대출잔액은 다를 수 있습니다.

Q. 압류가 있으면 계약하지 않는 게 좋나요?

압류는 집주인의 채무·세금 등의 문제가 존재할 가능성을 보여주는 중요한 위험신호입니다. 원인과 해소 여부를 확인하지 않은 상태에서 계약을 서두르는 것은 피하는 것이 좋습니다.

Q. 경매개시결정이 있으면요?

이미 경매절차가 시작된 상태이므로 일반적인 전세계약보다 위험이 매우 큽니다. 충분한 법률검토 없이 새롭게 보증금을 지급하는 것은 피하는 것이 안전합니다.

Q. 등기부가 깨끗하면 전세사기 걱정을 안 해도 되나요?

아닙니다. 등기부에 나타나지 않는 선순위 임차보증금이나 임대인의 세금 문제 등도 확인해야 합니다. 현행법도 임대차계약 단계에서 임대차정보와 국세·지방세 납세증명서 등을 임차인에게 제시하도록 규정하고 있습니다.

Q. 계약할 때 등기부 한 번만 보면 되나요?

계약 직전뿐 아니라 잔금 지급 직전에도 다시 확인하는 것이 좋습니다. 계약 이후 새로운 근저당·압류 등이 설정됐을 가능성을 확인하기 위해서입니다.

핵심 정리

등기부등본에서 위험한 집을 찾는 핵심은 어려운 법률용어를 모두 외우는 것이 아닙니다.

먼저 갑구에서

소유자

압류

가압류

가처분

경매개시결정

가등기

등을 확인합니다.

그리고 을구에서는

근저당권

전세권

등 기존 권리를 확인합니다.

그 다음 가장 중요한 계산을 합니다.

선순위 권리 + 선순위 임차보증금 + 내 보증금

vs.

집을 실제로 처분했을 때 회수할 수 있을 것으로 예상되는 가치

전세보증금과 선순위 권리가 집값에 지나치게 근접한다면 작은 집값 하락이나 경매 낙찰가 하락만으로도 보증금 회수가 어려워질 수 있습니다.

그리고 반드시 기억해야 합니다.

등기부등본이 깨끗하다고 안전한 집이 확정되는 것은 아니다.

등기부 밖에 존재하는 선순위 임차인, 임대인의 세금체납, 실제 주택가격, 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부 등도 함께 확인해야 합니다.

결국 전세계약에서 가장 위험한 생각은

“부동산에서 괜찮다고 했으니까 괜찮겠지.”

입니다.

큰돈을 보증금으로 맡기는 계약인 만큼 계약 직전과 잔금 직전 직접 등기부를 확인하고, 조금이라도 이해되지 않는 권리가 있다면 확인한 뒤 돈을 지급하는 것이 가장 중요합니다.