2026 재산세 종합부동산세 차이 총정리｜집 한 채도 둘 다 낼까?

집을 보유하고 있다면 한 번쯤 재산세와 종합부동산세 차이가 무엇인지 궁금할 수 있습니다.

매년 재산세를 내고 있는데 일정한 시기가 되면 종합부동산세, 흔히 말하는 ‘종부세’ 이야기도 나오기 때문입니다.

두 세금 모두 부동산을 보유하고 있다는 이유로 부과되는 보유세라는 공통점이 있지만 실제 과세방식에는 상당한 차이가 있습니다.

가장 쉽게 설명하면 재산세는 주택 등 재산을 보유한 사람에게 기본적으로 부과되는 지방세이고, 종합부동산세는 보유한 주택·토지의 공시가격을 일정한 방식으로 합산했을 때 법에서 정한 공제금액을 초과하는 사람에게 추가로 부과되는 국세입니다. 국세청도 부동산에 먼저 지방자치단체가 재산세를 부과하고, 일정 기준을 초과하면 관할 세무서가 종합부동산세를 부과하는 구조로 설명하고 있습니다.

이번 글에서는 재산세 종합부동산세 차이, 과세기준일, 1세대 1주택 종부세 12억원 기준, 세율, 납부시기와 계산방법까지 2026년 기준으로 정리해보겠습니다.

재산세 종합부동산세 차이는 무엇일까?

가장 먼저 두 세금의 차이를 표로 비교해보겠습니다.

구분	재산세	종합부동산세
세금 종류	지방세	국세
과세 대상	주택·토지·건축물 등	일정 기준을 초과하는 주택·토지
과세기준일	매년 6월 1일	매년 6월 1일
과세 방식	개별 재산 중심	유형별 전국 합산
주택 기본공제	별도 종부세식 기본공제 없음	일반 9억원
1세대 1주택 기본공제	–	12억원
부과기관	시·군·구	세무서
주택 주요 납부시기	7월·9월	12월

핵심은 재산세를 낸다고 해서 반드시 종합부동산세까지 내는 것은 아니라는 점입니다.

재산세는 부동산을 보유한 사람에게 폭넓게 부과되지만 종합부동산세는 보유 부동산을 합산한 공시가격이 일정 기준을 넘어야 과세됩니다.

재산세란?

재산세는 토지, 건축물, 주택, 선박, 항공기 등의 재산을 소유한 사람에게 부과되는 지방세입니다.

아파트나 단독주택을 소유하고 있다면 일반적으로 매년 재산세가 부과된다고 생각하면 이해하기 쉽습니다.

재산세의 특징은 부동산 소재지를 관할하는 지방자치단체가 부과한다는 것입니다.

예를 들어 서울에 아파트가 있다면 해당 부동산을 관할하는 지방자치단체에서 재산세가 부과됩니다.

재산세 과세표준은 단순히 주택의 실제 매매가격에 세율을 곱해서 계산하는 것이 아닙니다.

「지방세법」에 따라 주택의 시가표준액에 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율 등을 적용하여 과세표준을 계산합니다.

따라서

“아파트 시세가 10억원이니까 10억원에 재산세율을 곱한다”

라고 이해하면 정확하지 않습니다.

종합부동산세란?

종합부동산세는 흔히 종부세라고 부르는 국세입니다.

매년 6월 1일 현재 국내에 있는 재산세 과세대상 주택과 토지를 유형별로 구분하여 인별로 전국 합산한 뒤 공시가격 합계액이 법에서 정한 공제금액을 초과하면 그 초과분에 대해 과세합니다.

주택의 경우 기본적인 공제금액은

일반적인 경우 → 9억원

이며,

1세대 1주택자 → 12억원

입니다.

따라서 종부세는 모든 주택 소유자에게 부과되는 세금이 아닙니다.

일정한 공제기준을 초과하는 부동산을 보유한 경우 추가적으로 검토해야 하는 세금이라고 이해하면 쉽습니다.

재산세 냈는데 종합부동산세를 또 내야 할까?

가능합니다.

재산세와 종합부동산세는 서로 다른 세금이기 때문입니다.

국세청은 부동산 보유세 구조를 크게 두 단계로 설명합니다.

1단계

부동산 소재지 관할 시·군·구에서 재산세 부과

2단계

유형별로 전국의 부동산을 합산하여 일정 공제금액을 초과하면 종합부동산세 부과

따라서 종부세 대상자라면 재산세와 종합부동산세를 모두 부담할 수 있습니다.

다만 종부세 계산에서는 해당 과세대상에 부과된 재산세와 관련된 재산세액 공제 구조가 있어 동일한 과세표준에 세금이 단순히 이중으로 그대로 붙는 방식은 아닙니다.

즉,

“재산세 냈으니까 종부세는 안 낸다”

도 틀리고,

“똑같은 금액에 재산세와 종부세가 그대로 두 번 붙는다”

라고 이해하는 것도 정확하지 않습니다.

집 한 채만 있어도 종합부동산세를 낼까?

가능합니다.

종부세는 단순히 다주택자에게만 부과되는 세금이 아니기 때문입니다.

1세대 1주택자도 보유한 주택의 공시가격이 일정 기준을 초과하면 종합부동산세 대상이 될 수 있습니다.

2026년 현재 주택분 종합부동산세 기본공제는 일반적으로 9억원, 1세대 1주택자는 12억원입니다.

예를 들어 다른 요건을 모두 충족하는 1세대 1주택자가 공시가격 11억원인 주택 한 채를 보유하고 있다면 12억원 기본공제 범위 안이므로 단순히 이 주택 때문에 주택분 종부세가 발생하는 구조는 아닙니다.

반대로 공시가격이 15억원이라면 기본공제 12억원을 초과하기 때문에 종부세 계산대상이 될 수 있습니다.

종부세 12억원 기준은 집값 12억원일까?

아닙니다.

여기서 매우 많이 혼동합니다.

1세대 1주택 종부세의 12억원 기준은 일반적인 아파트 실거래가격이나 현재 매물가격 12억원을 의미하는 것이 아닙니다.

종합부동산세는 공시가격을 기준으로 판단합니다.

국세청이 안내하는 주택분 종부세 과세표준의 기본적인 계산구조는 다음과 같습니다.

**전국 합산 주택 공시가격

• 공제금액
  × 공정시장가액비율
  = 종합부동산세 과세표준**

2026년 현재 국세청 안내상 주택분 종부세의 공정시장가액비율은 **60%**입니다.

따라서

우리 집 시세가 13억원인데 종부세를 내야 하나?

라는 질문에는 시세만 보고 바로 답할 수 없습니다.

공시가격과 1세대 1주택 해당 여부 등을 함께 확인해야 합니다.

종부세 과세표준은 어떻게 계산할까?

1세대 1주택자를 단순화해서 살펴보겠습니다.

공시가격이 15억원인 주택 한 채를 보유하고 있고 1세대 1주택 요건을 충족한다고 가정하겠습니다.

2026년 기준 기본공제는 12억원이므로

15억원 – 12억원 = 3억원

입니다.

여기에 주택분 공정시장가액비율 **60%**를 적용하면

3억원 × 60% = 1억8,000만원

이 종부세 과세표준 계산의 기초가 됩니다.

여기에 해당 과세표준 구간의 종부세율을 적용하고 재산세액 공제, 세액공제 및 세부담상한 등을 반영해 실제 납부할 종부세를 계산합니다.

따라서

공시가격 15억원 × 종부세율

처럼 바로 계산하는 것이 아닙니다.

재산세 세율은 얼마일까?

2026년 일반적인 주택분 재산세 표준세율은 과세표준에 따라 0.1%~0.4%의 누진세율 구조입니다.

주택 과세표준	일반 세율
6천만원 이하	0.1%
6천만원 초과 ~ 1억5천만원 이하	0.15%
1억5천만원 초과 ~ 3억원 이하	0.25%
3억원 초과	0.4%

여기에 2026년에는 공시가격 9억원 이하 1세대 1주택에 대해 일반세율보다 0.05%p 낮은 특례세율이 적용됩니다. 「지방세법」상 해당 특례는 2026년 말까지 성립하는 납세의무에 적용되도록 규정되어 있습니다.

특례세율은 과세표준 구간에 따라 **0.05%~0.35%**입니다.

따라서 재산세 역시 단순히 공시가격에 하나의 세율을 곱해서 계산하는 것이 아니라 과세표준과 적용되는 특례 등을 확인해야 합니다.

종합부동산세 세율은 얼마일까?

2026년 현재 개인의 주택분 종부세율은 보유 주택 수와 과세표준에 따라 달라집니다.

2주택 이하인 경우 세율은 **0.5%~2.7%**입니다.

종부세 과세표준	2주택 이하 세율
3억원 이하	0.5%
3억원 초과 ~ 6억원 이하	0.7%
6억원 초과 ~ 12억원 이하	1.0%
12억원 초과 ~ 25억원 이하	1.3%
25억원 초과 ~ 50억원 이하	1.5%
50억원 초과 ~ 94억원 이하	2.0%
94억원 초과	2.7%

3주택 이상인 경우에는 일정 과세표준 구간부터 세율이 더 높아져 최고 **5.0%**까지 적용될 수 있습니다.

다만 실제 종부세는 단순 세율표만으로 결정되지 않고 재산세액 공제, 1세대 1주택자 세액공제, 세부담상한 등을 함께 고려해야 합니다.

재산세와 종부세 과세기준일은 둘 다 6월 1일

재산세 종합부동산세 차이를 알아볼 때 반드시 기억해야 할 날짜가 있습니다.

바로 6월 1일입니다.

재산세와 종합부동산세 모두 매년 6월 1일 현재 소유관계가 매우 중요합니다. 종부세 역시 국세청이 매년 6월 1일을 과세기준일로 명시하고 있습니다.

예를 들어 아파트를 매매하면서 잔금일이나 소유권 이전 시점이 6월 1일 전후라면 해당 연도 보유세 부담주체가 달라질 수 있습니다.

그래서 부동산 거래에서는 흔히

“6월 1일 전에 팔 것인가, 이후에 팔 것인가?”

가 보유세 측면에서 중요한 문제가 됩니다.

다만 실제 납세의무자는 잔금 지급일과 등기일 등 구체적인 취득·양도 시점을 기준으로 판단해야 하므로 계약서 작성일만으로 판단해서는 안 됩니다.

재산세는 언제 납부할까?

주택분 재산세는 일반적으로 7월과 9월에 나누어 납부합니다.

일반적인 주택분 재산세 납기는

1기분 : 7월 16일 ~ 7월 31일

2기분 : 9월 16일 ~ 9월 30일

입니다.

다만 주택분 재산세액이 일정 금액 이하인 경우에는 지방자치단체 조례에 따라 7월에 한꺼번에 부과될 수도 있습니다.

그래서 아파트를 보유하고 있다면 여름에 재산세 고지서를 받아본 경우가 많습니다.

종합부동산세는 언제 납부할까?

종합부동산세의 법정 납부기간은 일반적으로

12월 1일 ~ 12월 15일

입니다.

즉 같은 주택을 보유하고 있더라도 세금이 부과되는 시기가 다릅니다.

보통

7월 → 재산세

9월 → 재산세

12월 → 종합부동산세 대상자라면 종부세

와 같은 흐름으로 이해하면 쉽습니다.

공동명의면 종부세 12억원 기준은 어떻게 될까?

종합부동산세는 기본적으로 인별 합산과세라는 점이 중요합니다. 국세청도 국내 재산세 과세대상 주택과 토지를 유형별로 구분하여 인별로 합산한다고 설명합니다.

따라서 부부 공동명의 주택은 한 사람이 100% 보유한 주택과 종부세 계산구조가 달라질 수 있습니다.

일반적인 개인별 주택 기본공제는 9억원이므로 부부가 주택 한 채를 50%씩 공동소유하는 경우 각자의 지분에 해당하는 공시가격을 기준으로 종부세 대상 여부를 판단하게 됩니다.

다만 부부 공동명의 1주택자는 일정한 요건 아래 1세대 1주택자로 과세받는 특례를 선택할 수도 있습니다.

따라서 공동명의 주택은 단순히

“9억원 × 2명 = 무조건 18억원까지 종부세가 없다”

라고만 판단하기보다 주택 공시가격, 지분율, 연령 및 보유기간에 따른 세액공제 등을 함께 비교하는 것이 좋습니다.

1세대 1주택자는 종부세 세액공제도 받을 수 있을까?

일정한 요건을 충족하는 1세대 1주택자는 종부세 계산 과정에서 고령자 세액공제와 장기보유 세액공제를 적용받을 수 있습니다.

따라서 동일한 공시가격의 주택을 가지고 있더라도 소유자의 연령과 주택 보유기간 등에 따라 실제 종부세 부담이 달라질 수 있습니다.

특히 장기간 한 채의 주택을 보유한 고령자의 경우 관련 세액공제 효과가 클 수 있습니다.

이 때문에 종부세는 단순히

공시가격 – 12억원

만 계산해서 실제 납부세액을 판단하기 어렵습니다.

12억원은 종부세 과세 여부와 과세표준 계산에서 적용되는 기본공제금액이고, 실제 세액은 이후 여러 계산과정을 거쳐 결정됩니다.

상가도 종합부동산세를 낼까?

상가는 주택과 조금 다르게 봐야 합니다.

상가 건물 자체는 종합부동산세 과세대상이 아니지만, 상가에 딸린 토지는 요건에 따라 별도합산토지 등으로 종부세 대상이 될 수 있습니다.

국세청에 따르면 별도합산토지의 종부세 공제금액은 80억원, 나대지·잡종지 등 종합합산토지는 5억원입니다.

따라서

“부동산이면 모두 주택과 똑같은 종부세 기준을 적용한다”

라고 생각해서는 안 됩니다.

주택, 종합합산토지, 별도합산토지는 각각 별도의 기준을 적용합니다.

재산세와 종합부동산세를 둘 다 내는 이유는?

재산세와 종부세가 동시에 부과될 수 있기 때문에

“같은 집에 세금을 두 번 내는 것 아닌가?”

라는 의문이 생길 수 있습니다.

두 세금은 과세 목적과 구조가 다릅니다.

재산세는 지방자치단체가 부동산 등 재산을 보유한 사람에게 부과하는 지방세입니다.

반면 종합부동산세는 전국의 주택이나 토지를 유형별로 합산하여 일정한 공제기준을 넘어서는 경우 추가로 부과하는 국세입니다.

그리고 종부세 계산과정에서는 이미 부담한 재산세 중 종부세 과세표준에 해당하는 부분의 재산세액을 공제하는 절차가 존재합니다.

따라서 같은 부동산에 대해 두 종류의 보유세가 존재하지만 동일 과세표준에 세금을 단순 중복하여 그대로 계산하는 구조는 아닙니다.

재산세 종합부동산세 차이에서 자주 하는 오해

가장 흔한 오해는 “종부세를 내면 재산세는 안 낸다”는 것입니다.

종부세 대상자도 재산세를 납부할 수 있습니다. 재산세를 먼저 부과하고 일정 기준을 초과하면 종부세를 추가로 계산하는 구조입니다.

두 번째는 “집 한 채면 종부세를 내지 않는다”는 생각입니다.

1세대 1주택자도 공시가격이 기본공제 12억원을 초과하면 종부세 과세대상이 될 수 있습니다.

세 번째는 “시세 12억원이면 종부세를 낸다”는 오해입니다.

12억원 기준은 시세가 아니라 공시가격을 기준으로 하는 종부세 기본공제입니다.

네 번째는 “12억원을 넘으면 전체 금액에 종부세가 붙는다”는 생각입니다.

1세대 1주택자의 경우 기본공제 12억원을 차감하고 여기에 공정시장가액비율 등을 적용하여 과세표준을 계산합니다.

2026 재산세 종합부동산세 차이 FAQ

+ 재산세와 종합부동산세는 같은 세금인가요?

아닙니다. 재산세는 지방세, 종합부동산세는 국세입니다. 재산세는 지방자치단체가 부과하고 종부세는 일정한 기준을 초과한 주택·토지에 대해 관할 세무서에서 부과합니다.

+ 재산세를 내면 종부세는 안 내도 되나요?

아닙니다. 종부세 과세기준을 충족하면 재산세를 납부했더라도 종부세가 별도로 발생할 수 있습니다. 다만 종부세 계산 과정에서 관련 재산세액을 공제하는 구조가 있습니다.

+ 집 한 채인데 종부세를 낼 수 있나요?

가능합니다. 1세대 1주택자의 주택분 종부세 기본공제는 12억원이므로 공시가격이 이를 초과하는 경우 종부세 과세 여부를 검토해야 합니다.

+ 종부세 12억원은 시세 기준인가요?

아닙니다. 공시가격 기준입니다. 따라서 실거래가나 현재 매물가격이 12억원을 넘는다는 이유만으로 바로 종부세 대상이 되는 것은 아닙니다.

+ 2주택이면 무조건 종부세를 내나요?

아닙니다. 주택 수만으로 결정되는 것이 아니라 본인이 보유한 주택의 공시가격 합계와 적용되는 기본공제 등을 함께 확인해야 합니다. 일반 개인의 주택분 기본공제는 9억원입니다.

+ 재산세와 종부세 기준일은 언제인가요?

매년 6월 1일입니다. 따라서 6월 1일 현재 부동산 소유관계가 해당 연도의 보유세 납세의무 판단에서 중요합니다.

+ 종부세는 언제 내나요?

일반적인 종합부동산세 납부기간은 12월 1일부터 12월 15일까지입니다.

2026 재산세 종합부동산세 차이 핵심 정리

재산세 종합부동산세 차이를 가장 간단하게 정리하면 재산세는 부동산 등 재산을 보유하면 기본적으로 부담하는 지방세, 종합부동산세는 주택과 토지를 유형별로 전국 합산하여 일정한 공제기준을 초과하면 추가로 부담하는 국세입니다.

두 세금 모두 매년 6월 1일이 과세기준일이라는 공통점이 있지만 과세방식과 세율, 납부시기 등이 다릅니다.

2026년 현재 주택분 종부세 기본공제는 일반 개인 9억원, 1세대 1주택자는 12억원입니다. 그리고 이 금액은 주택의 실제 매매가격이 아니라 공시가격을 기준으로 적용합니다.

또한 종부세 대상자가 재산세와 종부세를 모두 낼 수 있지만 종부세 계산 과정에서 해당 과세대상에 대한 재산세액을 공제하는 구조가 있으므로 같은 금액에 세금이 단순히 두 번 부과되는 것으로 이해해서는 안 됩니다.

따라서 자신의 보유세를 확인하려면 단순히 현재 아파트 시세만 볼 것이 아니라 6월 1일 현재 주택 수 → 공시가격 → 1세대 1주택 여부 → 재산세 과세표준 → 종부세 기본공제 → 공정시장가액비율 → 세액공제 순서로 확인하는 것이 좋습니다.

참고자료

• 국가법령정보센터 「지방세법」 제110조(과세표준)
• 국가법령정보센터 「지방세법」 제111조(세율)
• 국가법령정보센터 「지방세법」 제111조의2(1세대 1주택에 대한 주택 세율 특례)
• 「종합부동산세법」
• 국세청 종합부동산세 안내